Cómo se tasa una vivienda

¿Cuánto vale mi casa? Conocer el valor actual de tu casa es importante en muchos sentidos. El éxito de la venta de una propiedad depende en gran medida del precio de oferta. Para determinar el precio inicial ideal, los propietarios deberían valorar su casa con antelación. Pero la tasación de una vivienda no sólo influye en la venta de una vivienda. Aquí podrás saber cuándo sigue siendo importante determinar el valor de la casa, qué métodos de valoración existen y qué documentos se requieren, a partir de las indicaciones proporcionadas por los expertos de Nordicway.

¿Cuándo tiene sentido la valoración de una casa?

Muchos propietarios subestiman lo importante que es que el precio de oferta que anuncian se base en el valor real de la propiedad. Para garantizar que los posibles compradores no se sientan disuadidos ni escépticos por el precio de oferta, el valor no debe fijarse ni demasiado alto ni demasiado bajo. Un ajuste de precios posterior también suele tener un efecto negativo. En consecuencia, los propietarios deben realizar una tasación de la vivienda antes de venderla para obtener una estimación del valor como base para determinar el precio. Sin embargo, determinar el valor de la casa no sólo se utiliza para encontrar un precio de oferta exacto para la venta, sino que también es necesario para otras circunstancias específicas de la propiedad:

  • Los propietarios de viviendas pueden comprobar mediante una valoración de la propiedad si la oficina de impuestos ha determinado correctamente el importe del impuesto sobre sucesiones o el impuesto sobre donaciones a pagar.
  • En caso de división de herencia o divorcio, siempre un perito debe determinar el valor de la casa.
  • Una tasación de la propiedad es necesaria para presentar el valor de la casa a un banco de manera transparente y legalmente confiable. Por ejemplo, al hipotecar un inmueble o al asegurar para crear una póliza.
  • Una forma más avanzada de valoración de una vivienda es el análisis del mercado residencial. Esta forma es particularmente interesante para los inversores. Los análisis del mercado residencial se pueden utilizar para la investigación del mercado inmobiliario. Se observa y analiza la evolución del mercado para poder aprovechar los altibajos para realizar negocios rentables.

¿Cómo se valora una casa?

Si deseas determinar el valor de tu casa, existen diferentes formas. Qué tipo de valoración de la vivienda tiene sentido y cuándo depende en última instancia del motivo de la valoración.

1. Tasación de vivienda online gratuita

Se puede realizar una valoración de la casa gratuita en tan solo unos minutos utilizando las calculadoras de valor de la propiedad en varios portales online. Para analizar el valor, sólo es necesario introducir algunas características de la propiedad, que luego serán tomadas en cuenta por la calculadora de valoración. La valoración inmobiliaria online suele utilizar el llamado método del valor comparativo, en el que la casa se compara con propiedades comparables con un rango de valor similar. Se basa en datos en tiempo real, donde también se tienen en cuenta las características individuales de la propiedad.

2. Valoración por un experto

También es posible que un tasador inmobiliario prepare una valoración de la casa más precisa. Esta forma de valoración es preferible a la valoración en línea si el valor de la vivienda es necesario por cuestiones legales. En este caso, se debe encargar la valoración a un tasador profesional, ya que el tribunal sólo reconoce un informe escrito detallado del valor de mercado. El perito inspecciona personalmente la propiedad y registra in situ todas las características individuales relevantes para el valor, que se incluyen en el cálculo del valor de la casa y, por tanto, en el informe de valoración. Esto permite evaluar el valor de una casa de forma más individual y precisa.

3. Valoración por el propio propietario

A menos que la tasación de la casa sea un requisito oficial, los propietarios generalmente tienen la opción de tasar su casa por su cuenta. Si se trata sólo de obtener una estimación aproximada del valor de la vivienda, los propietarios pueden estimar el valor de la vivienda. Para ello, se deben utilizar valores comparativos de casas similares y se deben realizar adiciones y deducciones específicas de la propiedad. Sin embargo, por un lado, hacerlo tú mismo requiere mucho tiempo y, por otro, carece de los conocimientos especializados necesarios sobre la situación actual del mercado para realizar una evaluación realista. Además, debido a la conexión emocional con tu casa, a los propietarios les resulta difícil evaluarla de forma neutral, por lo que el valor real de la casa suele estar sobreestimado. Por lo tanto, en caso de una posible intención de venta, la tasación de la casa no debe ser realizada por ti mismo, sino por expertos.

Datos que deben conocerse para poder tasar una vivienda

Los precios inmobiliarios como punto de partida

Los respectivos precios locales de las propiedades pueden proporcionar una primera indicación del valor. Debes consultar previamente la evolución de los precios inmobiliarios, en los que encontrarás los precios medios de compra de inmuebles para toda España, así como para su lugar de residencia individual. Tu banco o inmobiliaria puede facilitarte estos datos oficiales.

Orientación inicial a través del valor del suelo

Si deseas hacerte una idea del valor de la casa antes de venderla, puedes consultar los valores respectivos del terreno. Proporcionan información sobre el valor aproximado del inmueble. El valor del terreno está determinado por el valor actual del terreno de la zona de valor del terreno respectiva. Los valores estándar del terreno son determinados periódicamente por comités de expertos independientes para propiedades con valores de ubicación comparables y pueden consultarse de forma gratuita. El valor de la propiedad se puede calcular de la siguiente manera:

Valor del terreno (€) = valor estándar del terreno (€ por m²) x superficie del terreno (m²)

¿Qué factores influyen en el valor de la casa?

El valor de mercado de una casa está influenciado por varios factores de valor. Aunque cada propiedad tiene características individuales, se pueden determinar factores de valor generales que se tienen en cuenta en la valoración de una propiedad.

1. Ubicación e infraestructura

El valor de mercado de una casa depende en gran medida de la región en la que se encuentre y de las particularidades de la zona. La ubicación de una propiedad es uno de los factores más importantes que influyen en su valor, ya que es consistente y repercute directamente en la comodidad de uso. Aquí se distingue entre micro y macro ubicaciones, donde la macro ubicación se refiere al entorno espacial en el sentido más amplio (región o ciudad) y la micro ubicación se refiere al entorno inmediato de la casa (barrio).

Los criterios importantes para evaluar una ubicación incluyen conexiones con el transporte público, escuelas y oportunidades comerciales, proximidad al agua, parques y espacios verdes y el desarrollo circundante.

Básicamente, cuanto mejor sea la ubicación, mayor será el valor de la propiedad. Por ejemplo, si una casa tiene una bonita ubicación junto al agua o en el campo, esto tiene un efecto positivo en el valor de la casa. Sin embargo, si la casa está ubicada en una zona industrial o en una calle muy transitada, su valor se reducirá en consecuencia. También se tienen en cuenta las tendencias de desarrollo actuales en el área respectiva.

2. Estructura del edificio y propiedades energéticas

Son especialmente relevantes el espesor y el estado de la mampostería, el aislamiento de las paredes exteriores, el aislamiento del tejado y el estado de las ventanas y puertas exteriores. Además, los sistemas técnicos instalados para la generación de calor influyen en el valor característico energético, que se tiene en cuenta en el análisis de valor.

3. Posibles usos

El rango de valores está determinado, por un lado, por los posibles usos actuales de las habitaciones existentes (por ejemplo, el número de habitaciones y baños, la presencia de un sótano). Por otro lado, también se tienen en cuenta las posibilidades de añadir en el futuro habitaciones adicionales a la casa (por ejemplo, un jardín de invierno). Las especificaciones del plan de desarrollo juegan un papel aquí.

4. Edad y características individuales

La edad de una casa también puede tener una influencia decisiva en el valor de la casa y es un factor importante en términos de valor. La vejez no tiene por qué reducir necesariamente el valor de una casa, siempre que la propiedad haya sido reparada periódicamente y el mobiliario sea moderno. Los propietarios que mejoran continuamente su casa, agregan características que aumentan su valor de vida y la modernizan pueden tener un impacto positivo en el valor de mercado de su casa. Al vender una casa, se puede conseguir un precio más alto porque los futuros propietarios tienen que soportar menos o ningún coste de renovación y reparación.

La ponderación de las propiedades individuales de la casa al determinar el valor depende del método de valoración de la casa elegido. Por ejemplo, es más probable que se tengan en cuenta los trabajos de renovación y modernización al determinar el valor utilizando el método del valor de los ingresos, mientras que las características específicas de la ubicación tienen un efecto mucho mayor en el análisis del mercado residencial utilizando el método del valor comparativo.

¿Qué procedimientos de tasación de viviendas existen?

Existen básicamente tres métodos diferentes para determinar el valor de una propiedad:

1. Método de valor comparativo

En el método de valor comparativo, el valor de la vivienda se determina mediante un análisis del mercado residencial utilizando propiedades comparables que son similares en ubicación, condición y características a la propiedad que se está tasando. También se tienen en cuenta los valores estándar actuales del suelo.

2. Método del valor tangible

En el método del valor material, los costes de construcción de la casa como edificio nuevo, teniendo en cuenta el estado del edificio relacionado con la antigüedad, el valor estándar del terreno y las estructuras externas, forman el valor de mercado de la casa. El valor material indica, en cierto sentido, cuánto costaría reconstruir la propiedad en cuestión. El método de valor material generalmente se refiere a los edificios, mientras que el rango de valor de la tierra y el terreno se determina más utilizando el método de valor comparativo. La determinación del valor material se realiza principalmente en el caso de inmuebles ocupados por sus propietarios.

3. Método del valor de los ingresos

Si se quiere valorar una propiedad que se encuentra alquilada, se utiliza el método del valor de la renta para valorar la casa. El método del valor de los ingresos se llama así porque determina el valor de mercado en función de posibles ganancias futuras. Las consideraciones de retorno son primordiales. El valor se determina capitalizando los ingresos netos que se pueden generar permanentemente a partir de la propiedad. Los ingresos por alquiler se compensan con los gastos de funcionamiento y la rentabilidad prevista a largo plazo se utiliza para determinar el valor de mercado.

¿Qué documentos se necesitan para la valoración de una vivienda?

Para determinar el valor de una casa, deben estar disponibles varios documentos e información. Esto incluye:

  • un extracto del registro de la propiedad,
  • un extracto del mapa de campo,
  • un extracto del registro de carga del edificio,
  • los planos de construcción de la casa,
  • pruebas de medidas de modernización (por ejemplo, ventanas, sistema de calefacción, techo, aislamiento térmico),
  • el cálculo del espacio habitable,
  • para condominios: la declaración de división y el plan de distribución así como la declaración de costos adicionales y las actas de las tres últimas juntas de propietarios,
  • en caso de arrendamiento : el contrato de arrendamiento y la prueba del alquiler actual del arrendamiento,
  • para objetos bajo protección de monumento: una copia del aviso de monumento,
  • para propiedades de alquiler: contratos de alquiler y una lista de alquileres netos.

El tasador necesita estos documentos para realizar sus cálculos y poder valorar la propiedad con la mayor precisión posible. Si contratas a un agente de bienes raíces porque quieres vender una casa, él o ella también puede decirte exactamente qué documentos se necesitan en tu caso exacto y dónde puedes obtenerlos.

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